"LOS PISOS AÚN DEBEN BAJAR ENTRE UN 40 Y UN 50%

Borja Mateo, autor de ‘La verdad sobre el mercado inmobiliario español’ analiza la situación de este sector, marcada por el stock de vivienda vacía y la escasez de demanda.

DIAGONAL: La venta de pisos se ha desplomado un 15% respecto a noviembre de 2009, esto a pesar de la desgravación aprobada por el Gobierno como incentivo. ¿Cuándo y cómo va a recuperarse este sector?

BORJA MATEO: Los pisos, para llegar a sus valoraciones objetivas, han de bajar aún el 40-50% respecto de los precios que tenemos ahora. Llevamos desde mediados de 2006 con bajadas medias de los precios del 32% en el conjunto del país: si sumas ambas bajadas, la bajada entre mediados de 2006 hasta que estemos a precios objetivos será de entre el 60 y el 70%.

La espiral de descenso de los precios de los pisos es imparable y vendrá determinada tanto por la oferta de pisos existente (5,7 millones entre pisos en construcción, de segunda y primera mano, vacíos y escriturados y no registrados), la demanda (un máximo de 200.000 pisos al año), los alquileres (que continuarán bajando por la salida de oferta al mercado) y los tipos de interés, que subirán haciendo las hipotecas mucho más caras.

D.: En EE UU se permite la dación en pago para reactivar el consumo. ¿Por qué no se plantea en España? ¿Qué riesgos correría el sistema financiero si se activase esta opción?

B.M.: Correría un riesgo enorme: lo llevaría directamente a una situación de insostenibilidad absoluta. Tener que reconocer directamente en sus balances los precios de mercado de las garantías de las deudas sería la ruina para el conjunto del sistema. Por esta razón el Gobierno ha tenido una posición tan cínica con este asunto: por un lado, se ha posicionado de boquilla con los desahuciados, pero de hecho sólo ha protegido los intereses de la gran banca. Han creado el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (que desarrollan en la Ley 2/1981, de 25 de marzo), que permite la absoluta arbitrariedad de la banca en la valoración de los bienes inmuebles.

D.: ¿Cuántos pisos tiene en stock la banca? ¿Cuáles son los bancos más viciados por el ladrillo?

B.M.: Entre pisos de primera mano, de segunda y con licencia de obra en construcción iniciada y no iniciada, la banca tiene entre 750.000 y 900.000 pisos. No quiero contestarte a la segunda pregunta: lo único que te puedo decir es que circunscribir el problema sólo a las cajas es uno de los muchos mitos que existen.

D.: ¿Qué instrumentos tiene el usuario para rebajar el precio pagado por el acceso a una vivienda?

B.M.: Lo mejor es adelantar unos meses de alquiler al propietario. Si un inquilino es listo, puede estarse en el piso entre 18 y 24 meses sin pagar un duro. Se pueden adelantar varios meses con fuertes descuentos en el alquiler: es muy efectivo. En cuanto a la compra, cuando suban los tipos de interés se entramparán aquellas personas que se han comprado un piso entre 2006 y 2010: hasta 2014 (más bien 2015-2016) no compraría un piso, porque los precios continuarán bajando.

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Sentencia histórica en Navarra

El auto nº 111/2010 de la Audiencia Provincial de Navarra ha sido un soplo de aire fresco en la lucha de los afectados por la hipoteca. La Audiencia navarra ha avalado la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Estella, que dictaminaba que el banco BBVA no tiene derecho a reclamar a la familia la deuda por una hipoteca ya ejecutada, ya que, además de la cantidad satisfecha por el usuario, de resultas del proceso el banco se ha adjudicado el inmueble por el 50% del valor de tasación. El tribunal ha considerado que la tasación del inmueble que hizo el banco satisface la deuda hipotecaria de la familia. Después de conocer la sentencia, BBVA ha pedido la anulación de este auto, que considera “arbitrario”.